（原标题：凸调控与去库存分段 楼市因城施策促大位）近期，地方两会相继开会。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤迫泡沫居多，而库存较小的城市改以去库存居多。

业内人士回应，促稳（增进房地产市场稳定发展）成今年楼市关键词，但热点城市和低库存城市政策基调差异较小，因城施策、有保留压是总体特征。调控以大位居多2016年部分地区楼市展现出出色，在购房者买涨不买跌购房心态下，热点城市房价像跪过山车。同时，部分城市因房价下跌过慢，不存在不少潜在风险。中国人民银行近期公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计资料报告》表明，去年12月末，个人购房贷款余额为19.14万亿元，同比快速增长35%；全年减少4.96万亿元，同比多减2.31万亿元。

热点城市楼市挤迫泡沫、以防风险漆沦为重点，这在今年部分省市政府工作报告中也以求反映。福建省政府工作报告认为，极力已完成年度消弭不足生产能力任务。

坚决分类调控，因城因地施策，严控福州、厦门房价下跌，消弭三四线城市房地产库存过多问题。河北省特别强调，坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，拓市场需求与触供给两手发力，分类调控、因城因地施策。对于包括杭州等热门城市的浙江省明确提出，要坚决分类调控、因城施策，反对自住型和提高型购房，诱导投机性购房。重庆市政府工作报告中也特别强调，要强化市场执法人员监管，综合施策，极力遏止炒房不道德，维持房地产市场稳定身体健康发展。

上海市在经历一轮较慢下跌后，在今年的政府工作报告认为，要强化房地产市场调控，严格执行调控政策。促稳出楼市关键词。

华创证券分析师袁豪回应，热点城市和低库存城市政策基调差异较小，因城施策、有保留力仍是今年调控基本思路，分化甚至有可能激化。实质上，在各地两会开会之前，从去年11月开始，多地相继对楼市出租汽车政策展开升级。长江证券分析师蒲东军回应，楼市出租汽车范围不断扩大，部分三四线城市转入出租汽车行列。

从历史经验看，调控政策对于房地产基本面影响明显，政策环境趋紧将之后推展销售上行，且从房价看，不少不受调控影响的城市已经常出现暴跌。注目分化现象中泰证券首席经济学家李迅雷回应：总体看，始自2015年的房价下跌是一个结构性房地产牛市。

除长三角和珠三角两大地区房价涨幅较小外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。而热点城市房价较慢下跌与三四线城市和非热点二线城市库存过大呈现出冰火两重天局面。国家发展改革委副主任兼任国家统计局局长宁吉喆称之为，房地产市场调控要看两方面，一方面要极力掌控对房价过慢下跌、房地产的抹黑，另一方面要注目房地产分化现象。

统计局数据表明，2016年，商品房销售面积为157349万平方米，比2015年快速增长22.5%。全国商品房待售面积虽比2015年末上升3.2%，但仍有69539万平方米。楼市去库存虽在2016年获得一定效益，但今年仍须要之后发力。

青海省认为，把去库存同增进人口城镇化有机融合一起，合理安排土地供给和房地产开发布局，不断扩大棚改货币化移往比例和保障房以购代辟规模，侧重消化商业房地产库存，培育发展住房出租市场。陕西省则回应，要培育发展住房出租市场，提高棚户区改建货币化移往亲率，反对农民入城购房，全省商品房库存规模增加5%，把房子是用来寄居的、不是用来油炸的拒绝落到实处。与陕西省所列具体指标相近，山西省特别强调，2017年力争把全省商品房待售面积消化周期掌控在10个月左右。辽宁省回应，要将房地产库存去化周期调整到合理水平，商品房销售面积快速增长10%。

建构长效机制2017年房地产还是要因地制宜、分城施策，因为各地方差异较小。宁吉喆回应，总的来说，要增进和维持房地产市场长年身体健康发展，创建房地产发展的长效机制和基础性制度。各地在创建房地产发展长效机制方面，就是指购租举、前进城镇化等方面应从。

天津市回应，要增大房地产分类调控力度，建立健全房地产身体健康发展长效机制，规范研发、销售、中介等不道德，规范住房出租市场和诱导房地产泡沫，增进房地产市场身体健康稳定发展。安徽省认为，把去库存与新型城镇化建设融合一起，实施入城落户农民住房确保政策，前进棚改货币化移往和公租房货币化确保。

福建省认为，要完备出租并购荐的住房制度，希望发展机构化、专业化住房出租企业，创意多样化住房供给。极力诱导房地产泡沫，增进房地产市场稳定身体健康发展。

反对合理自寄居购房，严苛容许信贷流向投资投机性购房。强化住房市场监管，规范研发、销售、中介等不道德。山东省认为，深化住房制度改革，提升新市民出售和出租住房的能力。实施好公积金用于、信贷、税收等优惠政策，大力消化房地产库存。

大力发展住房出租市场，培育专业化、规模化出租企业。提升公租房出租补贴比重，切断保障房和商品房地下通道。

值得注意的是，山东省还明确提出，反对各地各部门并购或长年租给符合条件的商业房、写字楼，改建为中小学、幼儿园、养老院用房。希望房地产企业将库存商品房改建为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游场所等专业设施。民生证券分析师温阳回应，日前三部委发文减缓前进棚户区改建工作，保证实施棚改信贷反对政策，优先决定转让棚改凌空土地。

重庆市房产税试点加码，在当地无户籍、无企业、无工作的个人分批的首套及以上普通住房也要征税房产税。这些都是长效机制大大落地，金融、土地、财税政策多管齐下的展现出。银河证券分析师陈智旭指出，在楼市因城施策、诱导泡沫政策基调下，2017年销量调整是大概率事件。

尽管随着楼市销量下降，土地购买及新开工面积有可能上升，但近两年疯狂的楼市使房企资金面充足，一线及重点二三线城市，房企调补库存动力较强大。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，整体来看，2017年去库存战略将之后，特别是在是三四线城市仍不会增强政策导向。对于一二线城市特别是在是一些热点城市来说，从2016年数据看，库存规模并严重不足。

因此，从诱导房价、符合基本住房市场需求等看作，仍须要大力通过供地等方式来补足库存。一方面，调控背景下市场需求渐趋上升，另一方面新房供应维持基本稳定。去库存周期指标也不会有声浪有可能。

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